房屋买卖中的这些违约行为法官怎么判?

来源:人民网 编辑:肖梦婷 发布: 2020-03-23 09:04

生活中,房屋买卖的交易过程都比较漫长,买卖双方都期待对方能够积极履约,配合自己顺利取得房屋或者房款,提升居住质量或者生活品质。但是在交易的过程中,有时会存在一方故意违约的行为,从短期看,这将会给守约的一方造成损失,其实,从长期来看,违约方更是要为自己的行为付出代价。下面,我们就通过一则案例,来看一下房屋买卖中违约人的那些“神操作”和法律对他们的回应。

案情回顾

2012年5月25日,郭某与刘某签订房屋买卖合同,郭某将名下房屋以178万的价格出售给了刘某。谁知,合同签订不久郭某就反悔了,提出涨价遭到刘某拒绝后,郭某挑起了多次诉讼,使尽浑身解数阻碍双方房屋买卖合同的履行。经历了长达七年的诉讼后,刘某于近日终于通过法院强制执行取得了所购房屋的产权并接收了房屋,郭某也终因其违约行为被法院判决支付刘某违约金50万元。

法院经审理查明,合同签订当日,郭某与刘某因房屋买卖的总价款在合同约定的成交价格178万元的基础上是否应当增加的问题发生纠纷。此后,郭某就开始了他的“毁约”之路,刘某也开始了漫漫的维权之路。

首先,郭某注销了账号致网签无法完成。双方因此撤销了网签手续。其次,刘某要求郭某按合同约定的时间办理房屋转移登记手续遭郭某拒绝。刘某将郭某诉至法院,要求继续履行房屋买卖合同,办理过户手续。但是在该案二审期间,郭某将房屋抵押给了杨某,并与杨某于2013年10月21日办理了房屋的抵押登记。刘某为此诉至法院,后法判决确认抵押合同及抵押无效。再次,郭某之妻吴某起诉郭某、刘某,要求确认郭某和刘某的房屋买卖合同无效。本案发回重审中,按吴某自动撤诉处理。后郭某的侄子小郭又作为原告,起诉房屋原所属单位与郭某。得知诉讼情况后,刘某在2015年提起第三人撤销之诉,要求撤销郭某、小郭与原单位房屋买卖合同纠纷案的生效判决,得到法院支持。2015年,在排除了重重妨碍后,刘某再次起诉郭某,请求法院判令郭某继续履行房屋买卖合同,办理涉案房屋权属过户手续并交付房屋,最终获得胜诉的判决。执行过程中,郭某之妻吴某又提起了案外人执行异议之诉,后被法院裁定驳回。在此之后,郭某仍然未主动履行合同,刘某申请法院强制执行,并最终通过强制执行取得了涉案房屋的所有权。之后,刘某提起诉讼,要求郭某依照合同约定支付违约金并赔偿损失,共计130余万元。

一审法院认为,因郭某的故意违约行为及数次为阻却合同继续履行而进行的诉讼行为,给刘某造成了损失,刘某有权依照合同约定主张违约金。同时考虑到郭某多次利用诉讼阻碍合同履行,性质恶劣,故虽然几年间涉案房屋价格上涨,仍然酌情判决郭某支付违约金50万元。

郭某不服一审判决提起上诉,主张诉讼系第三人行使诉权,与其无关,且涉案房屋现已涨价,刘某并无损失且有巨大获利,故不同意支付违约金。就此,二审法院认为,首先,郭某出卖房屋后,无正当理由不履行合同;其次,郭某在已与刘某签订房屋买卖合同将房屋卖予刘某的情况下,仍将涉案房屋抵押给他人,存在主观恶意;后吴某起诉要求确认买卖合同无效、小郭起诉要求确认出售协议无效、吴某又起诉要求停止执行等,考虑到吴某和小郭均与郭某存在亲属关系,上述诉讼均在客观上阻却了郭某与刘某房屋买卖合同的履行,且最终均未得到法院支持,故难言上述诉讼的产生与郭某无关。因此,郭某存在利用诉讼恶意阻碍合同履行的行为,该行为严重增加了交易成本,提高了交易风险,破坏了诚实信用的基本原则。故虽然涉案房屋确有升值,但郭某仍应当支付违约金,一审认定的违约金数额适当。故判决驳回上诉,维持原判。

以案说法

北京市第一中级人民法院民一庭法官助理王湘羽表示,诚实信用是进行民事法律行为应当遵循的基本原则。本案中,郭某在签订房屋买卖合同后反悔,不仅拒不履行合同,还利用各种诉讼手段阻碍合同的履行,导致刘某增加了许多诉讼成本和交易成本。与此同时,郭某也受到了惩罚,不仅要承担50万元的违约金,还失去了在房屋价格上涨的几年间利用当时的售房款投资收益的机会,可谓是偷鸡不成蚀把米。因此,我们在生活中,一定要时时刻刻把诚实信用记在心间。无论是从事生产、经营的商家,还是进行买卖的个人,在工作和交易的过程中都应当严守诚信,弘扬社会主义核心价值观。(孟植良)

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